Contratto preliminare di compravendita: perché è il momento più delicato per comprare casa
Nel momento in cui si acquista un immobile, è necessario che tutte le fasi della compravendita siano curate in ogni dettaglio. Tra queste, c’è il contratto preliminare di compravendita, un accordo tramite il quale acquirente e venditore stabiliscono anticipatamente le condizioni per la cessione dell’immobile.
In questa fase, dunque, vengono stabiliti il prezzo, i termini di pagamento, i tempi di consegna e le eventuali clausole che accompagnano la compravendita, come può essere ad esempio il versamento della caparra.
Il contratto preliminare di compravendita rappresenta il passaggio intermedio tra la trattativa e il rogito notarile, il momento in cui si mettono nero su bianco diritti e obblighi reciproci, così da creare una base giuridica solida per il trasferimento della proprietà. Va da sé che questa fase è fondamentale per evitare futuri malintesi e tutelare entrambe le parti. Proprio per la complessità di questo step, lo abbiamo approfondito con gli esperti di Bassi Immobiliare, agenzia di riferimento a Milano e Monza, per capire quali siano i punti ciechi da non sottovalutare.
3 motivi per cui il contratto preliminare di compravendita rappresenta una fase cruciale nel trasferimento di una proprietà immobiliare
Esistono tre motivi principali per cui il contratto preliminare di compravendita ha un’importanza fondamentale nel processo di cessione e acquisto di un immobile:
Permette sia all’acquirente che al venditore di avere un periodo di tempo per fornire la documentazione necessaria per la stipula del contratto definitivo;
Protegge entrambe le parti, in quanto all’interno del contratto vengono stabilite anche le conseguenze in caso di inadempimento sia da parte dell’acquirente che da parte del venditore;
Impegna entrambe le parti per il tempo necessario per risolvere eventuali situazioni che non permettono la vendita immediata della proprietà, come ad esempio la ricerca di un finanziamento da parte dell’acquirente, o una difformità dell’immobile da sanare prima del rogito o semplicemente la necessità di tempo per liberare l’immobile da parte del venditore o di reperire i fondi da parte dell’acquirente.
Le clausole del preliminare di compravendita
Le clausole più comuni che si ritrovano all’interno di un contratto preliminare di compravendita includono:
Le parti coinvolte, ossia si indicano chiaramente acquirente e venditore, con tutti i loro dati personali e fisici.
La descrizione dettagliata dell’immobile, che comprende i dati catastali, la destinazione d’uso, le informazioni urbanistiche e e tutto l’insieme delle caratteristiche rilevanti.
Il prezzo e le modalità di pagamento. Questa voce riguarda il costo finale dell’immobile e il modo in cui l’acquirente intente pagarlo, cioè l’acconto, il saldo ed eventuali rateizzazioni. Si tratta di dettagli fondamentali da stabilire per evitare futuri malintesi e contenziosi.
Il termine per il rogito notarile, ovvero la data ultima entro la quale il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato (un periodo nella maggior parte die casi compreso tra 30 e 180 giorni).
Oltre a queste, nel contratto preliminare di compravendita possono esserci anche clausole aggiuntive quali:
Clausola di riservatezza, in base alla quale le parti sono tenute a mantenere la riservatezza riguardo ai dettagli della transazione.
Clausola di caparra confirmatoria oppure caparra penitenziale, ossia un’anticipazione del prezzo versata dall’acquirente al venditore al momento della firma del preliminare. Tale somma, se la compravendita va a buon fine, verrà detratta dal prezzo finale dell’immobile. Nel caso l’acquirente receda ingiustamente dal contratto, perderà la caparra, mentre nel caso lo faccia il venditore dovrà restituirla in misura doppia. Nel caso della caparra confirmatoria le parti potranno anche richiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto .
Cosa succede in caso di adempimento o inadempimento del contratto preliminare di compravendita
Se è vero che il contratto preliminare di compravendita comporta oneri e onori per entrambe le parti coinvolte, è altrettanto vero che, proprio per questa ragione, ci sono conseguenze specifiche nel caso il contratto sia adempiuto, risolto o inadempiente.
L’adempimento del contratto prevede il procedere come previsto della transazione e la stipula del rogito notarile, che determina il trasferimento della proprietà.
Il contratto preliminare deve necessariamente essere registrato ai fini fiscali presso l’agenzia delle entrate versando un’imposta di registro proporzionata alla caparra, una tassa fissa di 200€ ed una imposta di bollo.
Il contratto preliminare inoltre può essere formulato come scrittura privata tra le parti o in sede notarile con trascrizione in conservatoria dei registri immobiliari. Questa seconda forma comporta dei costi aggiuntivi ma garantisce maggiormente i promissari acquirenti in quanto opponibile ai terzi; è una formula consigliata soprattutto quando vi sono delle criticità riguardo alla parte venditrice (anche semplicemente per problemi di salute) o tempi lunghi tra preliminare e rogito.
